Riskante Altersvorsorge: Immobilien ab 2016!

Seit Beginn der Finanzkrise boomt der Immobilienmarkt. Slogans, wie „Grundbuch statt Sparbuch!“ verleiten immer mehr dazu, ihre Altersvorsorge in „Betongold“ anzulegen. Das mag in Zeiten niedriger Sparbuchzinsen verlockend sein, ist in Wahrheit aber äußerst riskant.

Der Markt hat mittlerweile ein absurd überhöhtes Preisniveau erreicht. Annähernd wertadäquater Wohnraum ist in Premiumlagen faktisch nicht mehr zu bekommen. In begehrten Regionen, wie München, Kitzbühel und der Stadt Salzburg scheint das Geld sprichwörtlich abgeschafft.

Die Gefahren dieser vom (Eigen-) Bedarf völlig abgekoppelten Immobilieninvestments sind bekannt. In Japan leben einst wohlhabende Senioren mittlerweile verlassen in Geisterstätten ohne Jugend, deren Abwanderung sie selbst zu verantworten haben. Ihre Ersparnisse eliminierten jede Form leistbaren Wohnraums. Die Spirale aus zunächst exorbitant steigenden Preisen, in Folge dessen massiver Abwanderung, zunehmenden Leerständen und daraufhin eintretendem Preisverfall entspricht geradezu klassisch den Gesetzmäßigkeiten des Marktes und übrigens auch der Logik.

Vor allem aber unterscheiden sich Immobilien in einem wesentlichen Punkt von anderen Investitionsformen: Während man etwa bei Wertpapieren, Gold oder Kunstwerken maximal das eingesetzte Kapital verlieren kann, sind Veranlagungen in Grund und Boden mit dem Risiko behaftet, darüber hinaus unvorhersehbare Kosten zu produzieren und sich so zu einem finanziellen Fass ohne Boden zu entwickeln.

Gerichtsprozesse wegen Baumängeln, zahlungsunfähiger Mieter oder Nachbarschaftsstreitigkeiten sind dabei noch das geringste Problem. Richtig teuer und existenzgefährdend wird die Sache aber, wenn Kontaminierungen (Asbest, Bleirohre, Öltanklecks etc) auftreten oder gesetzliche Vorschriften verschärft werden. All dies generiert nämlich akut erforderliche Sanierungsmaßnahmen, und zwar unabhängig davon, ob man gerade über die notwendigen Geldmittel verfügt oder nicht!

Von der breiten Öffentlichkeit weitestgehend unerkannt, treten derart weitreichende Gesetzesänderungen ab 01.01.2016 in Kraft!

Abgesehen von überbordenden Steuererhöhungen (Anhebung der Immobilienertragsteuer auf 30%, drastische Eindämmung von Verlustzuweisungsmodellen, Anknüpfung der Grunderwerbsteuer bei Übertragungen im Familienkreis an den Verkehrswert etc) betrifft dies ein auf den ersten Blick eher harmlos anmutendes Gesetz: Das Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz (BGStG).

Es ist zwar bereits seit 01.01.2006 in Kraft, wurde bisher aber kaum beachtet, weil der Gesetzgeber (typisch österreichisch) großzügige Übergangsbestimmungen vorgesehen hat, die nun allerdings per 31.12.2015 vollständig auslaufen (Näheres dazu siehe Blog vom 06.11.2015 „Schutz Pflegebedürftiger vor Diskriminierung ab 2016!“).

Behinderte Menschen und ihre Angehörigen müssen sich ab diesem Zeitpunkt nicht mehr länger mit den vorhandenen Verhältnissen arrangieren. Vielmehr liegt es künftig an ihren Vertragspartnern, also auch an Vermietern, jede Art von Diskriminierung zu beseitigen.

Diese Vorgabe betrifft keineswegs nur Behörden, Arbeitgeber oder Unternehmer, sondern generell alle Rechtsverhältnisse, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Der Anwendungsbereich des Gesetzes erstreckt sich darüber hinaus sogar auf die Anbahnung und auf den Zugang zur Versorgung von Gütern und Dienstleistungen.

Mit anderen Worten wird es fortan nicht mehr möglich sein, einer behinderten Person die Besichtigung bzw die Anmietung einer inserierten Dachgeschoß-Wohnung mit dem lapidaren Hinweis zu verwehren, das Gebäude verfüge über keinen Lift.

Selbst auf den ersten Blick unbedenklich erscheinende Umstände, wie etwa die Gestaltung von Homepages, Feierlichkeiten, Hausordnungen oder Produktbeschreibungen sind von der gesetzlichen Regelung umfasst. Klar diskriminierend wären etwa Mietvertragsklauseln, die ein generelles Haustierverbot vorsehen, da sie Therapie- oder Blindenhunde ebenfalls ausschließen würden.

Auch bezieht sich der Schutz des Gesetzes keineswegs nur auf neue Geschäftsbeziehungen. Gleichermaßen umfasst sind bestehende Vereinbarungen oder eine erst nachträglich eintretende Behinderung eines Vertragspartners.

Wird etwa ein Mieter nach einem Schlaganfall, einem schweren Unfall oder einer chronischen Erkrankung dauerhaft pflegebedürftig, können er und seine Angehörigen vom Vermieter die Herstellung einer barrierefreien Wohnung verlangen.

Das Gesetz verpönt darüber hinaus schon jede Art einer „Belästigung“. Beispielsweise haben Bewohner, denen eine Beheizung über den bestehenden Feststoffofen altersbedingt nicht mehr möglich ist, künftig das Recht auf Versorgung mit einer barrierefreien Heizungsanlage. Keineswegs müssen sie sich „belästigende“ Hinweise auf vermeintlich gut gemeinte Alternativen, wie die Unterstützung durch Familienmitglieder ohne Handikap oder den Umzug in ein Seniorenheim gefallen lassen.

Es bleibt die Erkenntnis, dass Immobilieninvestments in Zukunft vermehrt nur noch für jene geeignet sein werden, die sich auch Unvorhersehbares leisten können und wollen.

Hingegen könnte sich das Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz durchaus zu einer besonderen Art der gesetzlichen Altersvorsorge entwickeln, indem es pflegebedürftige Mieter begünstigt und ihre Vertragspartner in die Pflicht nimmt.