Keine Mietzinserhöhung zu Lasten der Erben bei Altmietverhältnissen!

Wie bereits im Blog vom 27.04.2018 ausgeführt, sind bestimmte eintrittsberechtigte Personen nach dem Tod des Hauptmieters einer unter den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallenden Wohnung berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten, sofern sie nicht dem Vermieter binnen 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.

Flankierend sehen die §§ 46 und 46b MRG Regelungen zur Handhabung des Hauptmietzinses bei Wohnungen in Eintrittsfällen vor.

Treten in einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung (so genanntes „Altmietverhältnis“) der Ehegatte, der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder des bisherigen Hauptmieters allein oder gemeinsam mit anderen Angehörigen ein, so darf der Vermieter vom (von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden weiterhin nur den Hauptmietzins begehren, den er ohne den Eintritt begehren dürfte.

Treten in einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung ausschließlich Personen ein, die zuvor nicht genannt sind, so ist der Vermieter berechtigt, vom (von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin eine Hauptmietzinsanhebung bis zu einer gesetzlich limitierten Höhe verlangen.

In allen Fällen, in denen der Vermieter die Anhebung des Hauptmietzinses verlangen kann, hat er sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Entrichtung des angehobenen Mietzinses fordert, schriftlich bekanntzugeben.

Die schriftliche Aufforderung hat die Höhe des angehobenen Hauptmietzinses und die Nutzfläche des Mietgegenstands sowie gegebenenfalls die der Anhebung für das jeweilige Jahr zugrundeliegende Berechnung zu enthalten.

Bei der Berechnung des angehobenen Hauptmietzinses sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden.

In einer Entscheidung vom 13.02.2018, 5Ob176/17v, Zak 2018/215, 116, hat der Oberste Gerichtshof nun klargestellt, dass Vermietern jedoch nur in den soeben dargestellten, gesetzlich geregelten Fällen ein Mietzinsanhebungsrecht zusteht, nicht aber gegenüber Erben, die als Gesamtrechtsnachfolger ganz allgemein in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen, also auch in das Mietverhältnis eintreten.

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