Zulässige Befristung des Pachtvertrages trifft auch Rechtsnachfolger des Kleingärtners!
Im Zusammenhang mit der Frage „Was passiert mit dem Kleingarten nach dem Tod des Pächters?“ (Blog vom 15.06.2018) hat der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung vom 24.05.2016 zu GZ 4 Ob 105/16v, Zak 2016/470, klargestellt, dass eine Befristung des Pachtvertrages auch im Verhältnis zu Eintrittsberechtigten zulässig und rechtsgültig bleibt.
Dem Fall lag zusammengefasst folgender Sachverhalt zugrunde:
Im Jahre 1975 verpachtete das klagende Stift eine als Garten gewidmete unbebaute Fläche mit einem Ausmaß von 269m² an den Vater der Beklagten. Das für die Dauer von fünf Jahren befristete Bestandverhältnis wurde in weiterer Folge mehrmals durch die Unterzeichnung schriftlicher Nachträge um jeweils fünf Jahre verlängert, zuletzt am 11.03.2009 mit Endigungstermin per 30.06.2014.
Wenige Wochen nach dem Tod ihres Vaters traf sich die Beklagte im Dezember 2009 mit Dr. L*****, dem Leiter der Immobilienabteilung des Stifts, und bekundete ihr Interesse an der weiteren Nutzung des Gartens. Zuvor hatte ihre Stiefmutter und Witwe des Verstorbenen bereits die Übergabe der Liegenschaft von ihr gefordert. Dr. L***** erklärte der Beklagten, dass sie sich nicht um die Benutzung der gepachteten Fläche sorgen müsse, diese stehe jedenfalls ihr und nicht der Witwe ihres Vaters zu. Die beiden besprachen zunächst eine allfällige Überschreibung des Pachtvertrags auf die Beklagte und vereinbarten schließlich mündlich, dass sämtliche Vorschreibungen aus diesem Vertragsverhältnis „intern“ auf sie umgeschrieben werden. Eine „Umschreibung“ des Vertrags wurde zur Vermeidung von Vertragsgebühren unterlassen, zumal die letzte Vertragsverlängerung ohnehin erst kurz zuvor erfolgt war.
Im Gespräch wurde nicht thematisiert, was nach Ablauf der Befristung des Vertrags geschehen soll. Dr. L***** sicherte der Beklagten weder den Abschluss weiterer fünfjähriger Pachtverträge noch eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit zu. Im Jänner 2010 erhielt die Beklagte ein Schreiben des Stifts, in dem ihr bestätigt wurde, dass das Grundstück an sie in Bestand gegeben worden sei.
Nach Umwidmung der betreffenden Liegenschaften erwog das Stift jedoch, die besagte Bestandfläche zu verbauen und deshalb künftig nicht mehr zu verpachten.
Der Aufforderung zur Rückstellung des gepachteten Areals zum 30.06.2014 wollte die Beklagte nicht entsprechen und ersuchte vergeblich sowohl den Döblinger Bezirksvorsteher als auch den Erzbischof von Wien, die Angelegenheit in ihrem Sinne zu regeln.
Ebenso vergeblich setzte sie sich gegen die vom Stift schließlich am 18.12.2014 bei Gericht eingebrachte Räumungsklage zur Wehr.
Der Oberste Gerichtshof wies in rechtlicher Hinsicht unter anderem darauf hin, dass Kleingarten-Bestandrechte gem
§ 15 KlGG nicht im Erbweg, sondern über eine Sonderrechtsnachfolge aufgrund gesetzlicher Anordnung erworben werden und die Beklagte als Verwandte in gerader Linie zweifellos unter die eintrittsberechtigten Personen falle.
Die gesetzlichen Vorgaben des KlGG seien für die zeitlichen Befristungen des Bestandvertrags dahin auszulegen, als dem Pächter nach Vertragsschluss zumindest eine Pachtdauer von zehn Jahren verbleiben müsse.
Darüber hinaus bestehe Vertragsfreiheit, und zwar sowohl hinsichtlich einer bereits ursprünglich vereinbarten längeren Pachtzeit als auch hinsichtlich nachfolgender Verlängerungen des Pachtvertrags.
Soferne diese Anforderungen erfüllt wären, sei es zulässig und wirksam, wenn Verträge auf bestimmte Zeit abgeschlossen bzw verlängert werden, die mit dem Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung enden.
Demnach könnten Verträge zulässigerweise auch auf bestimmte Zeit abgeschlossen bzw verlängert werden.
Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) seien auf Bestandverhältnisse nach dem KlGG ausdrücklich nicht analog anzuwenden.
Das alles gelte auch für die Rechtsnachfolgerin eines verstorbenen Kleingärtners unter Bezugnahme auf den ursprünglich von diesem abgeschlossenen Vertrag.
Fotonachweis: Foto und Fotobearbeitung: Dr. Johann Schilchegger, © Copyright 2018