Wer zahlt die Betriebskosten bei einem lebenslänglichen Wohnrecht?

Häufig behalten sich Übergeber einer Eigenheimimmobilie das lebenslängliche Wohnungsgebrauchsrecht vor. Die finanziellen Modalitäten werden dabei eingehend geregelt und umfassen selbstverständlich auch die Frage der Betriebskostentragung. Dazu gibt es keine verbindlichen gesetzlichen Standards. Vielmehr herrscht Vertragsfreiheit.

Ebenso ist es möglich, jemandem ein unentgeltliches Gebrauchsrecht an einer Wohnung oder an einem Haus durch letztwillige Verfügung zu hinterlassen. Allerdings wird hier manchmal im emotionalen Überschwang die Detailausgestaltung vernachlässigt. Wer denkt schon an „Betriebskosten“, wenn es darum geht, der geliebten Lebensgefährtin in einem eigenhändigen Testament noch einmal seine Gunst zu beweisen und den weniger geliebten Erben eine etwas unerfreuliche Belastung aufzubürden.

Dieser Mangel an Prägnanz kann fatale Auswirkungen haben, wie eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 27.11.2014, 1 Ob 200/14i, Zak 2015/126, 75, eindrucksvoll zeigt, der folgender Sachverhalt zugrunde lag:

Der Verstorbene hatte die Beklagte, seine Tochter, testamentarisch zur Alleinerbin eingesetzt und im Juni 2011 eine Lebensgemeinschaft zur Klägerin aufgenommen, die in sein Haus einzog und mit der er sich Anfang Juli 2011 verlobte. Er unterstützte seine späte Liebe auch finanziell, trug die gesamten Betriebskosten des Hauses alleine und räumte ihr unter anderem die Verfügungsberechtigung über sein Bankkonto ein. Am 07.10.2011 verfasste er eine eigenhändig geschriebene und unterfertigte letztwillige Verfügung, die folgende Anordnungen enthielt: „Ich will das [die Klägerin] in meinen Haus verbleiben kann bis sie einen anderen Partner gefunden hat. Weiters will ich, dass sie ihre Karten [gemeint: Bankkontokarten] benutzen kann. Auch will ich, dass mein Lohn weiterhin auf mein Konto überwiesen wird.“ In einem weiteren (formungültigen) Kodizill vom 08.10.2011 äußerte er unter anderem den Wunsch, dass die Klägerin nach seinem Tod weiterhin ihre Kreditkarte über sein Konto benützen dürfe, und dass vier Kraftfahrzeuge in ihren Besitz übergehen mögen. Sie solle auch „den Pflichtteil meiner Grundstücke und meines Hauses, sowie es einer Ehefrau zusteht“, bekommen.

Als der Erblasser am 09.10.2011 verstorben war, begehrte seine Lebensgefährtin neben der (unstrittigen) Einräumung des Wohnungsgebrauchsrechtes auch den Ersatz der für das Haus seit dem Todesfall laufend aufgewendeten Betriebskosten (elektrischer Strom, Heizöl) im Gesamtbetrag von 6.557,73 EUR und scheiterte letztendlich vor dem Höchstgericht, während ihrer Klage in beiden Vorinstanzen noch stattgegeben worden war.

Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs ist dem Gesetz nämlich keineswegs zu entnehmen, dass einer Wohnungsberechtigten von der Erbin als Eigentümerin der Immobilie auch noch „Bewirtschaftungskosten“, etwa für Beheizung, Beleuchtung, Reinigung etc zu ersetzen wären, was im Übrigen auch in vergleichbaren Rechtsverhältnissen (zB Bestandverträgen, Leihverträgen, Bittleihe und dergleichen) nicht der Fall sei. Insoferne habe es auch keine Bedeutung, dass der Erblasser vor seinem Tod die Kosten der Beheizung und der Energieversorgung getragen habe. Anderes käme allenfalls dann in Frage, wenn der Verstorbene seiner Lebensgefährtin zusätzlich ein entsprechendes Unterhaltslegat vermacht hätte, was im Gegenstand aber nicht der Fall war.

Einmal mehr zeigt sich in diesem Erkenntnis, dass letztwillig begründete Rechtsverhältnisse schlussendlich eben doch meistens zu knallharten Geschäftsbeziehungen führen und in Folge dessen auch mit der gebotenen Präzision geregelt werden sollten.