Schlüsselübergabe als Schenkung der Eigentumswohnung?

Die Wirksamkeit einer Schenkungen ist an die Einhaltung gewisser Formalitäten gebunden und wird speziell bei Immobilien von den Grundbuchsgerichten einer strengen Prüfung unterzogen.

Aus dem Blickwinkel erbrechtlicher Auseinandersetzungen, in denen immer wieder auch der Verdacht auf „Erbschleicherei“ thematisiert wird, ist die tendenziell großzügige Judikatur des Obersten Gerichtshofs anlässlich einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung vom 25.03.2025, 2 Ob 2/25w, Zak 2025/254, 156, durchaus kritisch zu hinterfragen.

Die Klägerin in diesem Prozess verfügte seit jeher über einen eigenen Schlüssel zur Wohnung ihrer Nachbarin, weil sie sich während der zahlreichen Reisen ihrer Nachbarin um die Pflanzen kümmerte. Als besagte Nachbarin gebrechlicher wurde, unterstützte die Klägerin sie im Alltag, erledigte ihre Einkäufe und besorgte alle finanziellen Angelegenheiten. Später half sie ihr bei der Übersiedlung in ein Pflegeheim. Nachdem die Nachbarin keine gesetzlichen Erben hatte, wollte sie der Klägerin ihre Wohnung schenken. Die Klägerin bestand allerdings darauf, einen gewissen Geldbetrag als Gegenleistung zu bezahlen, sodass man sich schließlich auf eine Leibrente von 500 EUR monatlich verständigte.

Die Nachbarin übergab der Klägerin sodann ihren Wohnungsschlüssel mit der Bemerkung: „Ich schenke Ihnen meine Wohnung, geben Sie diesen Schlüssel nicht mehr her und passen Sie auf meine Wohnung auf.“ In weiterer Folge vereinbarte die Klägerin im Auftrag ihrer Nachbarin einen Termin bei einem Notar, wo ein verbücherungsfähiger Vertrag errichtet werden sollte, wozu es aber nicht mehr kam, weil die Nachbarin vorher verstarb.

Beide Vorinstanzen verpflichteten die beklagte Verlassenschaft dazu, der grundbücherlichen Einverleibung des Eigentums der Klägerin an der Wohnung zuzustimmen. Der Oberste Gerichtshof erachtete die außerordentliche Revision der beklagten Verlassenschaft mangels erheblicher Rechtsfrage als nicht zulässig und führte dazu im Wesentlichen Folgendes aus:

Nach § 943 ABGB erwachse dem Geschenknehmer aus einem bloß mündlichen, ohne wirkliche Übergabe geschlossenen Schenkungsvertrag kein Klagerecht. § 943 ABGB gelte auch für gemischte Schenkungen (hier den Leibrentenvertrag), bei denen der unentgeltliche Teil des Geschäfts – wie hier – überwiegt.

Das Erfordernis der wirklichen Übergabe diene dem Übereilungsschutz. Unter wirklicher Übergabe im Sinn des § 943 ABGB sei bei Liegenschaften auch die außerbücherliche Übergabe zu verstehen. Das Gesetz verlange die Verbücherung nämlich nur für den Eigentumserwerb, während der Besitz auch durch die tatsächliche Überlassung erworben werden könne.

Das Erfordernis einer wirklichen Übergabe bedeute, dass eine bloße Zusicherung oder ein bloßes Schenkungsversprechen nicht hinreicht. Das Gesetz verlange vielmehr, dass die geschenkte Sache aus der physischen Verfügungsmacht des Übergebers willentlich in jene des Übernehmers übergeht. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs müsse die wirkliche Übergabe im Sinn des § 943 ABGB und § 1 NotAktG sinnfällig nach außen bemerkbar sein. Ob ein Dritter die Schenkung erkannt hat, sei hingegen nicht wesentlich.

Wirkliche Übergabe im Sinn des Gesetzes wäre sowohl die körperliche Übergabe als auch die Übergabe durch Zeichen. Welche Zeichen zu einer wirklichen Übergabe ausreichen, sei nach dem Zweck, den Geschenkgeber vor übereilten Entschließungen zu schützen, zu beurteilen. Aus der Übergabe mittels Zeichen müsse der Übergang in die Verfügungsgewalt des Übernehmers aber unzweifelhaft und nach außen erkennbar sein. Welche Zeichen ausreichen, sei nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Der Oberste Gerichtshof habe es zu 4 Ob 189/12s ausreichen lassen, dass der Geschenkgeber einen Notar mit der Errichtung des Schenkungsvertrags beauftragt und diesem einen Liegenschaftsschlüssel übergeben hatte. Zu 8 Ob 129/22m sei der Oberste Gerichtshof von der wirksamen Schenkung einer Wohnung ausgegangen, weil der Geschenkgeber dem Geschenknehmer den Mietvertrag und den Schlüssel ausgefolgt hatte mit dem Auftrag, sich um die Sanierung der Wohnung und die Reparatur der Heizung zu kümmern. Schließlich habe der Oberste Gerichtshof zu 2 Ob 229/23z in der Übergabe einer geräumten Wohnung samt Schlüssel und Verständigung der Hausverwaltung von dieser Übertragung eine wirkliche Übergabe erblickt.

Entgegen der Rechtsansicht der beklagten Verlassenschaft stehe der Umstand, dass die Klägerin bereits zuvor über einen Schlüssel zur Wohnung verfügte, der Annahme einer wirklichen Übergabe nicht entgegen. Die Geschenkgeberin habe der Klägerin nämlich erst durch die Übergabe ihres eigenen Schlüssels die alleinige Verfügungsgewalt über die Wohnung eingeräumt. Auch wenn es darauf unter Umständen nicht zwingend ankomme (vgl 2 Ob 122/17f [verst Senat]), liege darin jedenfalls ein zur Einigung über die (gemischte) Schenkung hinzutretendes Element, das den Übereilungsschutz gewährleiste. Da die Geschenkgeberin fortan keinen Zutritt zur Wohnung mehr hatte, sei die Rechtsansicht der Vorinstanzen, die eine wirkliche Übergabe bejahten, von der bisherigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gedeckt.

Fotonachweis:
Foto und Fotobearbeitung: Johann Schilchegger, © Copyright 2025